要問土地儲備哪家強？還得看有3億方的鐵路總公司

一個可開發利用土地面積達到3億平方米的地產大鱷，不聲不響地出現在公眾的視線中。

公開數據顯示，僅2017年中國鐵路總公司及下屬公司釋放的土地面積就超過1753萬平方米，這超過了許多省份。2016年，全國僅有7個省市土地出讓面積超1000萬平方米。

事實上，隨著鐵路公司化改革，烏魯木齊、南昌、北京等18家鐵路局（公司）相繼完成名稱變更核準，并在經營范圍中新增了房地產開發和經營之后，另類地產大鱷已經誕生。此時，既有的鐵路土地總面積有68億平方米，可開發利用的達到3億平方米。這超過了此前以2.76億平方米在土地儲備量上“稱王”的地產開發商中國恒大。

“土地綜合開發是鐵總拓展鐵路多元化經營渠道的手段之一，是未來的重點工作之一。”一位接近鐵總的人士對《華夏時報》記者表示。

此前，有關鐵路土地開發地方政府和鐵路部門還互有博弈，然而，隨著一系列政策的出臺，雙方攜手已成共識。

1月2日的中國鐵路總公司工作會議上，鐵總總經理陸東福指出，將土地綜合開發納入項目前期工作，落實用地規劃和地方政府支持政策，提高項目收益預期，防范化解債務風險是2018年的重要工作之一。

從博弈到共贏

鐵路的建設對于地方經濟的拉動作用不言而喻，一個成功案例是，全世界唯一盈利的中國香港地鐵，盈利一多半來自于地鐵上蓋的物業開發、物業租賃和管理。

但是之前這些熱鬧的商業中心和鐵路毫無關系。從土地綜合開發正式進入到鐵總的視線內開始，怎樣打造自己的綜合商業體就成了鐵路部門的煩惱之一。

“火車站的站前廣場都不是鐵路部門的。”一位高鐵站站長指著臺階告訴《華夏時報》記者，“你邁到臺階上，就出了鐵路管理的范圍。”

為了吸引高鐵落戶，一些地方政府主動劃撥專項土地，支持鐵路土地開發。2012年，廣東省規定珠三角城軌各站周邊800米范圍內的土地可作為綜合開發的備選用地；2013年，湖北省決定城際鐵路各站周邊1000米范圍內的土地納入綜合開發備選用地。

此時，3億平方米的土地儲備，躺在鐵路部門的賬本上已經很多年。事實上，鐵路用地在此前并不具備商業開發權，主要作用在于修建貨場、編組站，停放檢修的火車。

直到2016年4月，《中國鐵路總公司關于進一步明確土地綜合開發有關事項的通知（鐵總辦〔2016〕74號）》文件下發，其中進一步明確了土地綜合開發有關事項，包括新建鐵路土地綜合開發，要與鐵路建設項目前期工作同步規劃、同步研究、同步推進。

事實上，鐵總提出土地綜合開發的構想已多年。

2015年，濟青高鐵作為首個“吃螃蟹”的線路，試水土地綜合開發，山東計劃在濟青高鐵沿線每個市都將成立一個土地開發公司，負責對該市高鐵站場周邊進行開發。隨后，四川推出了“川版”《關于支持鐵路建設土地綜合開發的實施意見》。

2017年，嘗試重新開始，這一次，在中央的統籌下，鐵路選擇了和地方一起合作。

2017年8月18日，鐵總推出的北京北（資料、團購、論壇）站以北的明光村地塊綜合開發項目就是代表之一，該地塊包括鐵路用地60畝，地方用地254.7畝，明光村集體用地289.5畝，共計604.2畝，根據北京鐵路局的初步規劃，項目轉變為居住用地性質后，未來該地塊擬開發商品房、高端產業和商業為一體的綜合體。

“鐵路的綜合土地開發還離不開與地方政府的合作。”上述高鐵站站長對《華夏時報》記者表示。

合作帶來雙贏。隨著全國房地產市場增速的放緩以及堅守耕地紅線的目標，城市新增用地越來越少。鐵路系統有著大量土地儲備，一旦入市，將對市場帶來很大影響。

摸著石頭過河

對市場來說，鐵路這樣的“地產大鱷”進場，帶來的是質的改變。

僅廣深鐵路公司擁有廣州至深圳間鐵路沿線所有土地使用權，總面積就達1300萬平方米。中國國際金融股份有限公司分析師楊鑫計算，假設可開發面積占比30%，通過出讓土地、土地開發、市場價值等三種方式估計，廣深鐵路擁有的土地價值可達30億至400億人民幣。

這是極佳的改善鐵路負債的渠道。

在鐵總的預期內，通過土地綜合開發，實現以助力城市產業升級為核心的城市功能優化，并通過前期物業開發的銷售收入反哺產業地產的建設及運營，保證項目穩定長久的收益，從單純的項目開發發展為城市區域運營，實現長久穩定的收益，這也為鐵路融資緩解了壓力。

然而，擺在鐵總面前的一個問題是，3億平方米的土地，怎樣才能改變使用權的歸屬。根據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》等，劃撥土地上的建筑在進行轉讓、出租、抵押的時候，需要向市、縣人民政府繳納土地出讓金，并進行招拍掛。

根據恒大2016年半年報中公布的“拿地”成本來看，當時恒大的土地儲備達到1.86億平方米，累計的平均成本為1302元/平方米。按照這個成本計算，鐵總還需要巨額的支出才能改變用地性質。

“按照2014年7月國務院發布的《關于支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》來看，這些劃撥土地因轉讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的，可依法采取協議方式辦理用地手續，而不會重新走招拍掛的程序。”上述接近鐵總的人士告訴本報記者。

2017年8月，鐵總先后在上海和北京兩地的產權交易所舉行了土地綜合開發項目的推介會，分別推出21個項目和11個項目，這些項目之中既有住宅房地產開發項目，也有物流地產項目，還有商業綜合體項目。這些項目目前發展到什么程度，如何合作開發，公開信息并不多。

據房地產業內人士介紹，鐵路運輸企業通過劃撥土地取得了土地使用權，如果變更用途則需要與政府協商，并補繳變更土地用途的稅費。由于牽涉面廣且復雜，在鐵總、房企和政府的三方協商中，政府會對于開發企業的主體資質、拆遷工作、施工時間表、市政工程配套等都存在一定要求。

“這些都是摸著石頭過河，為以后打基礎。”上述高鐵站站長說。